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Wohnungswesen
Eine Wohnung zählt zu den wenigen Waren, die der Konsument nicht durch andere ersetzen und auf die er auch nicht verzichten kann. Auch die lange Produktionsdauer, die hohen Produktionskosten und die Standortgebundenheit unterscheiden die Wohnung wesentlich von anderen Gütern. Diese Besonderheiten verhindern, dass die Verteilungsmechanismen des Marktes funktionieren. Staatliche Eingriffe auf dem Wohnungsmarkt sind deshalb nötig. Ziel der staatlichen Eingriffe muss eine sowohl quantitativ als auch qualitativ ausreichende Wohnversorgung aller Bevölkerungsgruppen sein, wobei vor allem einkommensschwächeren Gruppen eine angemessene, dem allgemeinen Wohlstandsniveau entsprechende Wohnmöglichkeit verschafft werden muss. Die wichtigsten staatlichen Interventionsinstrumente auf dem Wohnungsmarkt sind das Mietrecht, die Wohnbauförderung und das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Das Mietrecht regelt vor allem Kündigungsschutz und Mietpreise. Während der Kündigungsschutz sich im Wesentlichen auf alle Hauptmietwohnungen, also Alt- und Neubauwohnungen, bezieht, gelten die Preisregelungen des Mietrechts im Prinzip nur für Wohnungen, die vor 1945 errichtet worden sind. Seit März 1994 gelten für neue Mietverträge statt der Kategoriezinse und des angemessenen Zinses für Kategorie-A-Altbauwohnungen neue Preisregelungen (Richtwertmietzins).
Die Wohnbauförderungsgesetze, die seit 1989 Kompetenz der Bundesländer sind, regeln die Förderung des Wohnungsneubaus und der Althaussanierung. In der Regel werden Wohnungsneubau und Althaussanierungen durch günstige öffentliche Darlehen oder durch Annuitätenzuschüsse weitgehend unabhängig von den persönlichen Einkommensverhältnissen der Nutzer gefördert (Objektförderung). Zusätzlich gibt es auch noch auf die individuellen Einkommensverhältnisse der Nutzer abgestellte Förderungen: die Wohnbeihilfe und das Eigenmittelersatzdarlehen (Subjektförderung). Die Bestimmungen über die Förderung sind von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. Eng verknüpft mit der Wohnbauförderung ist die gemeinnützige Wohnungswirtschaft. Gemeinnützige Bauträger – umgangssprachlich Genossenschaften genannt – sind die wesentlichen Bauträger im Mehrgeschosswohnbau. Sie erhalten einen Großteil der Wohnbauförderungsmittel und sind somit Quasitreuhänder der öffentlichen Hand. Ihre Geschäftstätigkeit
ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geregelt. Dieses Gesetz schreibt bestimmte Prinzipien vor: die Kostendeckung, die Gewinnausschüttungsbeschränkung und die Vermögensbindung. Die in Verordnungen näher geregelte Kostendeckung bedeutet eine dauerhafte Mietpreisregulierung für geförderte und im Eigentum gemeinnütziger Bauvereinigungen befindliche Wohnungen.
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